Introduktion till elsäkerhetsregler i fastighetsförvaltning
Elsäkerhetsregler påverkar dagens fastighetsförvaltning. Från 1 december 2022 gäller ELSÄK‑FS 2022:3. Företag och bostadsrättsföreningar måste dokumentera, kontrollera och underhålla sina elanläggningar. I den här guiden beskriver vi kraven, rollerna och praktiska steg. Dessutom visar vi hur ni uppfyller regelverket effektivt.
Vad innebär elsäkerhetsreglerna ELSÄK‑FS 2022:3
ELSÄK‑FS 2022:3 utökar kraven på elanläggningar som inte är rent privat bruk. Reglerna skärper ansvar för innehavare och förvaltare. Därför måste ni införa dokumenterade rutiner för kontroll och underhåll. Bakgrunden är att över två miljoner elanläggningar omfattas i Sverige. Läs mer i Nya regler ska hålla elanläggningarna säkra.
Regelverket fokuserar på riskbedömning, dokumentation och planerat underhåll. Kort sagt handlar det om att säkerställa fungerande anläggningar. Samtidigt minskar ni driftstörningar och säkerhetsrisker.
Vem berörs: företag, BRF och förvaltare
Reglerna berör fastighetsägare, kommersiella hyresvärdar och BRF som äger starkströmsanläggningar. Det gäller både bostäder och lokaler med fast dragning av el. Därför ansvarar styrelser och förvaltare för efterlevnad. Vidare omfattas driftorganisationer och tekniska förvaltare.
Ni berörs även om anläggningen betjänar gemensamma utrymmen. Exempel är garage, hissar, tvättstugor och ventilation. Dessutom omfattas laddningsplatser, takinstallationer och elrum.
Krav på dokumentation och rutiner
Innehavaren måste upprätta en rutin för kontroll. Rutinen måste vara dokumenterad på svenska och baseras på en riskbedömning. Den ska också uppfylla formkrav. Därutöver behöver ni budgetera för underhåll, upphandla kontroll och välja företag för service.
För BRF är dokumentationskraven särskilt tydliga. Ni ska beskriva anläggningen, göra riskbedömning, fastställa rutiner för kontroll och underhåll samt klargöra ansvarsfördelning. Läs mer i Nya dokumentationskrav för BRF. Därför bör styrelsen prioritera detta arbete snarast.
Riskbedömning steg för steg
En bra riskbedömning gör arbetet effektivt och spårbart. Följ dessa steg:
- Identifiera anläggningens delar: centraler, huvudledningar, skydd och jordning.
- Kartlägg miljöer: fukt, damm, värme, kemikalier och publik trafik.
- Värdera sannolikhet och konsekvens för fel och avbrott.
- Bestäm risknivå och åtgärder med en enkel riskmatris.
- Dokumentera valda kontroller, intervall och acceptanskriterier.
- Fördela ansvar för åtgärder och uppföljning.
Vidare bör ni inkludera tidigare incidenter och besiktningsanmärkningar. Dessutom ska ni väga in förändringar, som nya hyresgäster eller laddinfrastruktur. Därför håller ni riskbilden aktuell.
Kontrollintervall och underhållsplan
Kontrollintervall ska utgå från risknivån. Högre risk kräver tätare kontroller. Ni bör definiera både egenkontroller och entreprenörslöpande service. Dessutom ska ni dokumentera kontrollpunkter och resultat i ett loggsystem.
Underhållsplanen ska säkerställa funktion över tid. Planen inkluderar förebyggande underhåll, livslängder, reservdelsstrategi och avhjälpande rutiner. Därför undviker ni akuta stopp och kostsamma avbrott. Slutligen knyter ni planen till budget och upphandling.
Ansvarsfördelning och organisation
Utse en elanläggningsansvarig. Personen leder arbetet, koordinerar kontroller och godkänner dokumentation. Styrelsen beslutar om policy och budget. Förvaltare planerar drift och följer upp entreprenörer. Elektriker utför kontroll och rapporterar avvikelser.
Definiera beredskap och larmvägar. Dessutom ska ni beskriva hur ni isolerar fel, informerar boende och återställer drift. Därför klarar organisationen både vardag och incidenter.
Budget, upphandling och avtal
Ni behöver en flerårig underhållsbudget. Den ska omfatta kontroller, åtgärder, reservdelar och moderniseringar. Vidare ska upphandling baseras på tydliga tekniska krav och mätbara leveranser.
Använd serviceavtal med SLA, kompetenskrav och rapporteringsformat. Dessutom bör avtalen innehålla dokumentationskrav enligt ELSÄK‑FS 2022:3. Därför får ni jämförbara anbud och trygg leverans.
Digitala verktyg och IN Elkontroll
Installatörsföretagen har lanserat tjänsten IN Elkontroll för att stödja innehavare. Tjänsten inkluderar mallar för serviceavtal, dokumentation och rutiner. Samtidigt digitaliseras arbetet, vilket underlättar struktur och spårbarhet.
Ni kan integrera digitala checklistor, fotodokumentation och rapportflöden. Dessutom får ni en tydlig revisionshistorik. Därför blir överlämningar mellan styrelser och förvaltare enklare.
Vanliga fallgropar och hur du undviker dem
- Otydlig ansvarsfördelning. Lös det med ett beslutat rollschema.
- Ingen riskbedömning. Gör en enkel matris och uppdatera den årligen.
- Brister i dokumentation. Sätt krav på språk, version och signaturer.
- För långa kontrollintervall. Justera efter miljö och belastning.
- Utebliven uppföljning. Schemalägg kvartalsvisa genomgångar.
Därutöver missar många att budgetera för moderniseringar. Planera utbyte av åldrande centraler och kablage. Då minskar ni både risk och energiavbrott.
Checklista för styrelser och förvaltare
- Inventera anläggningen och sammanställ ritningar.
- Utse elanläggningsansvarig och besluta policy.
- Gör riskbedömning och definiera kontrollintervall.
- Dokumentera rutin på svenska med formkrav.
- Budgetera underhåll och upphandla elkontroll.
- Inför digitala verktyg och mallar.
- Följ upp åtgärder och rapportera till styrelsen.
Vidare bör ni informera boende om planerade kontroller. Dessutom kan ni samla frågor via ett formulär. Därför ökar delaktighet och trygghet.
Så implementerar du reglerna på 90 dagar
Dag 1–30: Inventera anläggningen, utse ansvar och bestäm mål. Samtidigt startar ni riskbedömning och sammanställer underlag. Dessutom väljer ni kontrollintervall.
Dag 31–60: Skriv rutiner, skapa mallar och etablera loggsystem. Vidare upphandlar ni kontroll och serviceavtal. Därför säkrar ni leverantörskapacitet.
Dag 61–90: Genomför första kontrollerna och åtgärda kritiska brister. Slutligen rapporterar ni till styrelsen och fastställer årlig uppföljning.
Avslutning: sammanfattning av elsäkerhetsregler och nästa steg
Elsäkerhetsregler enligt ELSÄK‑FS 2022:3 kräver dokumentation, riskbedömning, tydliga rutiner och planerat underhåll. Företag och BRF ska organisera ansvar, budgetera och upphandla elkontroll. Dessutom underlättar digitala verktyg arbetet. Vill du veta hur vi kan bistå? Kontakta oss här.
