Nya uthyrningsregler: så påverkas BRF och fastighetsförvaltare

Introduktion till nya uthyrningsregler

Den 1 juli 2026 ändrades reglerna för andrahandsuthyrning. Förändringarna berör både bostadsrättsföreningar och professionella fastighetsförvaltare. Därför behöver ni se över styrning, rutiner och kommunikation. I den här guiden går vi igenom vad som är nytt och hur ni bedömer ansökningar. Dessutom visar vi hur ni hanterar avtal, personuppgifter och risker. Ni får också konkreta checklistor som stöd.

Detta är nytt från 1 juli 2026

Syftet med lagändringen är en mer flexibel hyresmarknad där fler kan hyra ut, och under längre tid. De viktigaste förändringarna är:

• Tidigare uthyrning väger lättare: en bostadsrättsförening får bara väga in tidigare uthyrning om lägenheten hyrts ut i betydande omfattning. Några år räcker normalt inte, medan omkring fem år kan vara betydande.
• Ny definition av andrahandsupplåtelse: bor bostadsrättshavaren inte permanent i lägenheten, eller använder den i beaktansvärd utsträckning, räknas upplåtelsen alltid som andrahandsuthyrning.
• Ny privatuthyrningslag: privatuthyrningslagen (2026:772) ersätter lagen om uthyrning av egen bostad. Den gäller bara fysiska personer och dödsbon som hyr ut högst två lägenheter. Äldre avtal följer den gamla lagen.
• Blockhyra: nya regler gör det enklare att hyra ut i andra hand till exempelvis anställda eller en annan avgränsad krets.

Det finns dock fortfarande ingen fri rätt att hyra ut. Tillstånd och skäl krävs precis som tidigare. Läs Domstolsverkets sammanfattning av de nya reglerna.

Regelverket i korthet

Tre lagar styr vardagen för BRF och fastighetsförvaltare:

• Bostadsrättslagen (1991:614) – när en bostadsrättshavare får hyra ut och vilken avgift föreningen får ta ut.
• Hyreslagen (12 kap. jordabalken) – andrahandsupplåtelse av hyresrätt och hyresförhållanden i övrigt.
• Privatuthyrningslagen (2026:772) – när en privatperson hyr ut sin egen bostad.

Vid tvist om tillstånd prövar hyresnämnden ärendet. Därför behöver ni tydliga beslutsvägar och enhetliga bedömningar. Dokumentera dessutom varje steg så att ni kan visa hur ni resonerat.

Styrning och beslut: uppdatera policy och stadgar

Börja med styrningen. Ni behöver en uppdaterad uthyrningspolicy som stämmer med stadgar, ordningsregler och de nya reglerna. Bestäm sedan vem som tar emot ansökningar, vem som beslutar och när ärenden går vidare till styrelse eller förvaltningsledning. Definiera också svarstider och kriterier.

• Se över stadgarna, till exempel om avgift för andrahandsupplåtelse.
• Inför dessutom en beslutsordning med tydliga nivåer.
• Fastställ även dokumentkrav, mallar och diarieföring.
• Sätt slutligen mål för handläggningstid och efterlevnad.

En publicerad checklista minskar risken för godtycke. Då blir besluten också förutsägbara för medlemmar och hyresgäster.

Process för andrahandsuthyrning steg för steg

En tydlig process minskar riskerna och ökar likabehandlingen. Följ därför dessa steg:

1. Information: publicera policy, krav och handläggningstid. En FAQ sparar dessutom tid.
2. Ansökan: ta in en skriftlig ansökan med skäl, tidsperiod och andrahandshyresgästens kontaktuppgifter.
3. Underlag: begär bara de handlingar ni behöver för att bedöma skälen, till exempel intyg om arbete eller studier på annan ort.
4. Prövning: bedöm skälen utifrån lag och policy. Väg bara in tidigare uthyrning om den varit betydande.
5. Beslut: besluta skriftligt med period och villkor. Vid avslag: motivera tydligt och informera om möjligheten att vända sig till hyresnämnden.
6. Uppföljning: gör en avstämning under perioden. Förlängning kräver ny prövning.
7. Avslut: bekräfta att uthyrningen upphört och stäng ärendet.

Hyresvärdar som själva hyr ut lägenheter bör dessutom ha rutiner för avtal, inventarielista, nycklar och besiktning vid in- och utflyttning.

Hyresnivåer: vem bestämmer?

Hyresavtalet gäller mellan uthyraren och andrahandshyresgästen. En bostadsrättsförening är därför inte part och ska inte pröva hyresnivån. Däremot ansvarar bostadsrättshavaren fortfarande mot föreningen för lägenheten och sin hyresgäst.

Vilken hyra som är tillåten beror på vilken lag som gäller. Vid andrahandsupplåtelse av en hyresrätt är förstahandshyran utgångspunkten. När en privatperson hyr ut sin bostadsrätt gäller i stället privatuthyrningslagens regler. Att ta ut en oskäligt hög hyra kan dessutom vara straffbart. Hyresnämnden kan pröva tvister om hyran. Informera därför medlemmar och hyresgäster om vad som gäller.

Kontroll, tillsyn och störningshantering

Arbeta förebyggande. Förankra därför ordningsreglerna och agera snabbt vid störningar. Se också till att kontaktvägarna fungerar. Använd dessutom en trappstegsmodell: dialog, skriftlig rättelseuppmaning, åtgärdsplan och i sista hand rättslig prövning.

• Inför systemstöd för anmälan och loggning av störningar.
• Utbilda även fastighetsskötare och styrelse i dokumentation.
• Samordna slutligen med störningsjour och försäkringsbolag.

Regelbunden uppföljning minskar olovlig andrahandsuthyrning. Samtidigt ökar tryggheten i huset.

Avtal, GDPR och dokumentation

Hyresvärdar behöver uppdaterade avtalsmallar med bilagor om ordningsregler, underhållsansvar och tillträde. Både BRF och förvaltare hanterar dessutom personuppgifter i ansökningarna. Följ därför dataskyddsreglerna om ändamål, lagringstid och åtkomst.

• Samla bara de uppgifter ni behöver.
• Sätt också gallringsrutiner med fasta tider och ansvar.
• Upprätta dessutom en registerförteckning och bedöm riskerna.

Vägledning finns hos Integritetsskyddsmyndigheten. En tydlig informationstext i ansökningsformuläret stärker dessutom transparensen.

Skatt, avgifter och försäkring

Uthyrning påverkar uthyrarens beskattning. Hänvisa därför till Skatteverket för gällande regler. Uppmana också uthyraren att kontrollera sitt försäkringsskydd vid andrahandsuthyrning.

En bostadsrättsförening får ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse om stadgarna tillåter det. Avgiften får vara högst 10 procent av prisbasbeloppet per år. Kontrollera därför både stadgar och lag innan ni fastställer nivån.

Kommunikation med medlemmar och hyresgäster

Öppen kommunikation skapar förtroende. Publicera därför ert arbetssätt: process, krav och tidsramar. Erbjud dessutom digitala formulär med statusvisning. Ha också tydliga kontaktvägar för frågor och klagomål. Ett nyhetsbrev vid regeländringar hjälper er att ligga steget före.

Vanliga fallgropar och hur ni undviker dem

• Gammal bedömningsmodell: neka inte bara för att lägenheten tidigare varit uthyrd några år.
• Otydliga beslut: använd en beslutsmall och motivera kort.
• Föreningen prövar hyran: det är inte föreningens sak. Hänvisa i stället till lag och hyresnämnd.
• Avgift utan stöd: ta bara ut avgift om stadgarna tillåter det.
• GDPR-brister: minimera data och sätt gallringsrutiner.
• Bristande uppföljning: inför regelbundna kontroller.

Checklista: mallar att ta fram

• Uthyrningspolicy med syfte, roller, beslutsordning och svarstider.
• Ansökningsblankett med dataskyddsinformation.
• Beslutsmall med period, villkor och motivering.
• Avtalsmall med bilagor för hyresvärdar.
• Uppföljningsprotokoll och störningslogg.
• Gallringsschema och registerförteckning enligt GDPR.

Standardiserade dokument kortar handläggningstiden och minskar risken för fel. Vill ni ha hjälp att ta fram mallarna? Kontakta oss.

Slutsats: så rustar ni er för de nya uthyrningsreglerna

De nya reglerna gör det lättare att hyra ut i andra hand, men kräver fortfarande tillstånd och skäl. Uppdatera därför policy och stadgar, följ lagstödet och dokumentera besluten noggrant. Säkra samtidigt rutiner för GDPR och uppföljning. Med robusta mallar står både BRF och fastighetsförvaltare väl rustade. Kontakta oss så hjälper vi er att uppdatera rutinerna.