Kallt i lägenheten – vad gäller? Råd för BRF och fastighetsägare

Introduktion: kallt i lägenheten – vad gäller?

Kallt i lägenheten skapar missnöje, risk för skador och högre kostnader. Men vad gäller egentligen för temperatur, ansvar och åtgärder? I den här guiden går vi igenom riktvärden, vanliga orsaker och en praktisk åtgärdsplan. Dessutom visar vi hur ni mäter rätt och hur Spetsudden AB kan stötta er från felanmälan till varaktig lösning.

Vad säger regler och riktlinjer?

I Sverige finns främst riktlinjer snarare än exakta lagkrav för inomhustemperatur. Folkhälsomyndigheten anger i allmänna råd att operativ temperatur i bostäder bör ligga omkring 20–23 °C. Praxis i tvister ligger ofta nära 20–21 °C som lägsta acceptabla nivå. Samtidigt kan kortvariga avvikelser ske vid extrem kyla.

För förvaltare är det viktigt att skilja på lufttemperatur och operativ temperatur. Operativ temperatur tar hänsyn till strålning från kalla ytor, som fönster. Därför kan det kännas kallt trots att termometern visar 21 °C. Läs mer hos Folkhälsomyndigheten: folkhalsomyndigheten.se. Ramar för byggnaders egenskaper finns hos Boverket: boverket.se.

Vid tvist i hyresrätt hanterar Hyresnämnden frågor om brist i nyttjanderätten. Därför är dokumentation och mätdata avgörande. Se hyresnamnden.se för processinformation.

Vem ansvarar i en BRF eller fastighet?

I en BRF ansvarar styrelsen för fastighetens gemensamma system, inklusive värme. Förvaltningsavtal och driftavtal beskriver ofta ansvarsfördelningen. Medlemmar ansvarar för inre underhåll, men inte för husets värmestammar eller central utrustning. I hyresfastigheter ligger ansvaret hos fastighetsägaren.

Ni behöver tydliga rutiner för felanmälan, prioritering och återkoppling. Dessutom behöver ni definiera service­nivåer vid kyla. Vidare bör ni ange svarstider, akutnummer och vad som räknas som brådskande.

Varför blir det kallt i lägenheten?

Orsakerna är ofta flera samtidigt. Därför krävs en systematisk felsökning.

• Felaktigt inställd värmekurva i undercentralen.
• Obalanserat radiatorsystem som ger ojämn fördelning.
• Trasiga eller kärvande termostatventiler.
• Kallras från gamla fönster eller otäta dörrar.
• Otillräcklig cirkulation på grund av smutsfilter eller pumpar.
• Drag från ventilation eller felaktiga flöden.
• Kalla konstruktioner och strålningsasymmetri vid fasad.

Men glöm inte att möblering kan blockera radiatorer. Exempelvis skapar tunga gardiner och soffor framför element en kall zon i rummet. Därmed ökar klagomålen trots korrekt framledningstemperatur.

Så mäter ni rätt temperatur

Korrekt mätning gör utredningen snabb och trovärdig. Dessutom förebygger den onödiga konflikter.

• Placera termometern cirka en meter över golv och minst 0,6 meter från kalla väggar.
• Mät inte i direkt sol, nära radiator eller ovan spis.
• Logga värden under flera dygn vid klagomål.
• Notera även drag, kalla ytor och fukt.
• Kalibrera eller jämför instrument vid osäkerhet.
• Dokumentera tid, plats, utomhustemperatur och eventuella åtgärder.

Vid större fastigheter ger kontinuerliga sensorer en tydlig bild. Därför rekommenderas IoT-lösningar för kritiska uppgångar. Se även Energimyndigheten för energieffektivisering: energimyndigheten.se.

Tekniska lösningar som hjälper

Tekniken ger robust drift och färre klagomål över tid. Samtidigt sänks energikostnaderna.

• Injustering av radiatorsystem med mätning av verkliga flöden.
• Väderkompensering med optimerad värmekurva och gränsvärden.
• Tryckstyrda pumpar för stabil cirkulation.
• Byte av gamla termostatventiler till moderna modeller.
• Digital övervakning av temperatur, fukt och differenstryck.
• Behovs­styrd ventilation och värmeåtervinning i gemensamma utrymmen.

Vid större åtgärder bör ni göra en LCC-analys. Därmed ser ni totalkostnad, risk och återbetalningstid innan beslut.

Säsongsvariationer och rimliga förväntningar

När det är riktigt kallt ute påverkas fasad och fönster. Då sjunker den operativa temperaturen nära kalla ytor. Dessutom ökar drag om det blåser hårt. Informera boende om klädsel, möblering och tillfälliga temperaturdalar vid extrem kyla.

Men systemet ska ändå leverera rimlig komfort i vistelsezon. Därför bör servicenivån tydligt ange måltemperatur, mätt korrekt, och hur ni agerar vid avvikelse.

Juridik, risk och kommunikation

Vid hyresrätt räknas långvarig kyla ofta som brist i nyttjanderätten. Följaktligen kan hyresreduktion bli aktuell om fastighetsägaren inte agerar. I en BRF krävs också skyndsamma åtgärder när värmesystemet brister. Samtidigt ansvarar bostadsrättshavaren för inre åtgärder som tätningslister i vissa fall.

Dokumentera allt: mätdata, åtgärder, tider och kommunikation. Vid oenighet blir det ert bästa skydd. Därmed minskar risken för tvist och dåligt rykte.

Rutiner som minskar antalet klagomål

Proaktiva rutiner ger lugn drift och nöjda boende.

• Säsongskontroller före värmesäsong och före köldknäppar.
• Tydlig felanmälan med prioriteringsnivåer och svarstider.
• Standardiserade mätprotokoll och checklista per lägenhet.
• Enklare skötselråd till boende om luftning, möblering och vädring.
• Årlig genomgång av värmekurva och injustering.

Vid upphandling av driftentreprenör, ställ krav på rapportering och nyckeltal. Exempelvis andel lägenheter med sensordata, svarstid och åtgärds­tid.

Hur Spetsudden AB stöttar er

Spetsudden AB hjälper BRF och fastighetsägare att säkra komfort och energi­effektivitet. Vi gör mätningar, felsökning och injustering. Dessutom tar vi fram rutiner, mallar och tydlig boendekommunikation. Vid behov implementerar vi sensorer och optimerar värmekurvan.

Vill ni få bukt med kallt i lägenheten snabbt och hållbart? Kontakta Spetsudden via kontaktformuläret så berättar vi mer. Vidare kan vi erbjuda en nulägesanalys med konkreta rekommendationer. Då får ni en prioriterad åtgärdslista och en tydlig kostnadsbild.

Avslutning

Kallt i lägenheten kräver mätning, tydliga ansvar och en smart åtgärdsplan. Genom rätt rutiner, balanserade system och bra kommunikation minskar ni klagomål och kostnader. Dessutom ökar tryggheten för styrelse och boende. Behöver ni stöd från första felanmälan till varaktig lösning? Kontakta Spetsudden AB via kontaktformuläret.