Nya regler för andrahandsuthyrning: vad betyder det för BRF och fastighetsägare?
Den 1 juli 2026 ändrades reglerna för andrahandsuthyrning av bostadsrätter. Syftet är att fler ska kunna hyra ut, och under längre tid. Det kan ge fler ansökningar på styrelsens bord. Därför behöver ni se över rutiner, mallar och informationsflöden. I den här guiden får ni praktiska råd, centrala hållpunkter och verifierade källor.
Detta ändrades den 1 juli 2026
- Tidigare uthyrning väger lättare. Styrelsen får bara väga in tidigare uthyrning om den skett i betydande omfattning. Enligt förarbetena räcker inte något eller några år, medan omkring fem år kan vara betydande.
- Ny definition av andrahandsupplåtelse. Bor bostadsrättshavaren inte permanent i lägenheten, eller använder den i beaktansvärd utsträckning, räknas upplåtelsen alltid som andrahandsuthyrning. Då krävs tillstånd.
- Ny privatuthyrningslag. Privatuthyrningslagen (2026:772) ersätter lagen om uthyrning av egen bostad. Den gäller för fysiska personer och dödsbon som hyr ut högst två lägenheter.
Det finns fortfarande ingen fri rätt att hyra ut. Bostadsrättshavaren behöver fortfarande skäl för uthyrningen.
Kärnpunkter i regelverket
Andrahandsuthyrning av bostadsrätt kräver styrelsens tillstånd. Säger styrelsen nej kan bostadsrättshavaren vända sig till hyresnämnden. Tillståndet ska gälla för en bestämd tid.
Styrelsen bör känna till de viktigaste lagarna:
- Bostadsrättslagen (1991:614) – regler om tillstånd, avgifter och föreningens befogenheter.
- Privatuthyrningslagen (2026:772) – gäller när en privatperson hyr ut sin bostadsrätt.
- Jordabalken 12 kap. (hyreslagen) – gäller hyresförhållanden som faller utanför privatuthyrningslagen.
Styrelsen kan avslå en ansökan om skälen är svaga. Motivera alltid beslutet sakligt och besvara ansökan i rimlig tid.
Så bedömer styrelsen ansökningar steg för steg
En tydlig process minskar fel och konflikter. Den gör också besluten lättare att följa upp.
- Ta emot ansökan skriftligt. Be om skäl, period och andrahandshyresgästens kontaktuppgifter.
- Kontrollera skälen. Arbete eller studier på annan ort, provsamboende och sjukdom är exempel på skäl som ofta godtas.
- Bedöm tidigare uthyrning rätt. Väg bara in den om den varit betydande.
- Bestäm tidsperiod. Bevilja för en bestämd tid. Därefter gör ni en ny prövning.
- Bedöm påverkan på föreningen. Tänk på störningar, säkerhet och husets drift.
- Besluta och dokumentera. Protokollför beslut, motivering och tidsgräns. Informera sökanden skriftligt.
- Följ upp. Utvärdera inför en eventuell förlängning.
Skriftliga riktlinjer gör bedömningen mer likvärdig. Det minskar också risken att hyresnämnden gör en annan bedömning.
Avtal, avgifter och försäkringar
Hyresavtalet
Hyresavtalet gäller mellan bostadsrättshavaren och andrahandshyresgästen. Föreningen är inte part. Hyresnivån är därför i första hand en fråga mellan dem. Bostadsrättshavaren ansvarar fortfarande mot föreningen för lägenheten och för sin hyresgäst.
Avgift för andrahandsupplåtelse
Föreningen får ta ut en årlig avgift för andrahandsuthyrning. Det kräver stöd i stadgarna. Avgiften får vara högst 10 procent av prisbasbeloppet per år.
Försäkring och skatt
Uppmana bostadsrättshavaren att kontrollera sin hemförsäkring vid uthyrning. Oberoende vägledning finns hos Konsumenternas. Skattefrågor vid uthyrning hanteras av Skatteverket.
Tillsyn, störningar och uppföljning
Strukturerad tillsyn skyddar trivsel och drift. Den gör också förlängningsbeslut enklare.
- Information vid inflytt. Informera om soprum, tvättstuga och ordningsregler.
- Kontaktvägar. Be bostadsrättshavaren utse en kontaktperson som styrelsen når vid behov.
- Störningar. Agera snabbt. Dokumentera samtal, rättelseuppmaningar och åtgärder. Störningsreglerna gäller precis som tidigare.
- Teknisk tillsyn. Kontrollera brandvarnare, nycklar, passagesystem och lås.
Besluta om fasta uppföljningspunkter. Utvärdera sedan erfarenheterna och justera rutinerna.
Digitala processer och GDPR
Digitala flöden ger bättre kvalitet och spårbarhet. Ett e-formulär minskar fel och sparar tid.
- Digital ansökan. Samla skäl, period och bilagor på ett ställe.
- Riktlinjer online. Publicera krav, handläggningstid och vanliga villkor.
- Diarieföring. Säkra versioner och behörigheter.
Föreningen måste följa GDPR. Behandla bara nödvändiga uppgifter. Sätt gallringsfrister och informera de registrerade. Stöd finns hos Integritetsskyddsmyndigheten.
Rutiner att införa redan nu
- Uppdatera riktlinjer. Anpassa bedömningen till de nya reglerna om tidigare uthyrning.
- Se över stadgarna. Kontrollera att de ger stöd för avgift vid andrahandsupplåtelse.
- Skapa mallar. Ansökan, beslut, rättelseuppmaning och utvärdering.
- Utbilda styrelsen. Gå igenom lagändringarna och hyresnämndens praxis.
- Plan för störningar. Sätt en åtgärdstrappa och krav på dokumentation.
- Kommunikation. Publicera tydliga instruktioner på föreningens webb.
Nekar styrelsen tillstånd kan bostadsrättshavaren ansöka hos hyresnämnden. Läs Domstolsverkets sammanfattning av de nya reglerna.
Vanliga fallgropar
Många tvister börjar med otydlig kommunikation. Skriv alltid tydliga beslut med motivering.
- Olovlig andrahandsuthyrning. Följ upp misstankar. Agera snabbt och dokumentera.
- Gammal bedömningsmodell. Neka inte enbart för att lägenheten tidigare varit uthyrd några år.
- Avgift utan stöd. Ta bara ut avgift om stadgarna tillåter det.
- Bristande uppföljning. Schemalägg kontroller och håll kontaktuppgifter aktuella.
Privatuthyrningslagen och hyreslagen
När en privatperson hyr ut sin bostadsrätt gäller normalt privatuthyrningslagen. Den gäller för avtal som ingåtts från och med 1 juli 2026. Äldre avtal följer fortfarande lagen om uthyrning av egen bostad.
Hyreslagen gäller i stället om uthyraren regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter, eller om uthyraren inte är en fysisk person eller ett dödsbo. Lagvalet påverkar hyresnivå, uppsägningstid och tvistelösning. Det är i första hand en fråga för uthyraren och hyresgästen, inte för styrelsen.
Slutsats
De nya reglerna gör det lättare att hyra ut en bostadsrätt i andra hand. Men det finns fortfarande ingen fri rätt att hyra ut. Uppdatera riktlinjer, mallar och stadgar nu. Digitala processer ger bättre kontroll och transparens. Med rätt förberedelser blir besluten sakliga och trygga. Kontakta oss så hjälper vi er att uppdatera föreningens rutiner.
